4月12日，成都市出臺《關于進一步加強房地產市場及住房信貸業(yè)務風險管理的通知》（以下簡稱《通知》），提出了7個方面的措施，進一步加強房地產市場管理。
成都為何要在一月內再次出臺住房限購政策，此次限購新政的側重點是什么？在中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位上，成都又是如何貫徹落實的？在支持剛性住房需求，嚴防住房投機炒作上，成都如何努力防范市場風險？對于購房者普遍關心的問題，今日下午，成都市房管局相關人士分別就“嚴格住房貸款合法性審查”“嚴格審核首付款資金來源和還款能力”“嚴格防范投機炒房行為”等五個方面一一進行了解讀。
堅決貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”
據成都市房管局相關人士介紹，此次與市金融辦、省銀監(jiān)局、中國人民銀行成都分行營管部聯合發(fā)布了《關于進一步加強房地產市場及住房信貸業(yè)務風險管理的通知》（以下簡稱《通知》），主要目的仍是為了促進全市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“主要為了堅決貫徹落實中央‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，進一步落實國家、省、市房地產調控工作要求?！背啥际蟹抗芫窒嚓P人士稱，同時為了貫徹好《成都市人民政府辦公廳轉發(fā)市房管局等部門關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》（成辦發(fā)〔2016〕37號）、《成都市人民政府辦公廳關于印發(fā)進一步促進我市房地產市場健康發(fā)展的若干政策措施》（成辦發(fā)﹝2016）45號）、《成都市人民政府辦公廳關于完善我市住房限購政策的通知》（成辦發(fā)〔2017〕10號）等規(guī)定，“支持剛性住房需求，強化市場監(jiān)管，嚴格防范住房投機炒作，大力降低購房杠桿，努力防范市場風險。”
五大看點解讀房產新政
看點一：關于嚴格住房貸款合法性審查
《通知》要求，銀行業(yè)機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上簽約系統(tǒng)核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上簽約狀態(tài)，甄別房屋交易的真實性，對未在網上簽約的，暫不予受理。
“該規(guī)定主要是基于保護房屋真實交易的合法權益，通過行之有效的房屋買賣合同網上簽約系統(tǒng)來體現交易狀態(tài)，及時保護購房者權益?！睋啥际蟹抗芫窒嚓P人士介紹，該規(guī)定進一步強調了房屋交易合同網上簽約的嚴肅性，主要是進一步要求房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構、購房者要通過房屋交易合同網上簽約系統(tǒng)完成訂購、擬定合同、已售（備案）等網上簽約行為，通過存量房交易服務平臺完成簽訂存量房買賣經紀服務合同或存量房買賣合同，并以此作為銀行業(yè)機構受理購房貸款申請的基礎，以防止所購房屋因未在網上簽約而被抵押或再轉讓他人，或者出現假按揭騙取貸款等行為，致使購房人、銀行業(yè)機構的合法權益無法及時有效維護。
看點二：關于嚴格審核首付款資金來源和還款能力
《通知》要求，銀行業(yè)機構要嚴格執(zhí)行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為；嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防范投資投機信貸風險。
《通知》規(guī)定，對購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸；對于已成年、未就業(yè)且沒有固定收入的借款人，商業(yè)銀行應進一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。為防范金融風險，大力降低購房杠桿，銀行業(yè)機構必須嚴格審核首付款資金來源和還款能力。
看點三：關于嚴格防范投機炒房行為
《通知》規(guī)定，在成都市住房限購區(qū)域內新購買住房，須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。
“該規(guī)定主要是繼續(xù)從嚴控制投機炒房行為，嚴格貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位?！背啥际蟹抗芫窒嚓P人士解釋，在《通知》實施之前，已在全市統(tǒng)一的商品房買賣合同網上簽約系統(tǒng)完成訂購、擬定合同、已售（備案）狀態(tài)之一的商品住房，在存量房交易服務平臺上完成打印“成都市存量房買賣經紀服務合同”或“成都市存量房買賣合同”的二手住房等，均按原政策執(zhí)行。
《通知》還強調，銀行業(yè)機構不得違反商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議劃付商品住房預售款。
對此，成都市房管局解讀稱，目前商品房預售款監(jiān)管是銀行業(yè)機構依據監(jiān)管協(xié)議履行預售款監(jiān)管責任，該項規(guī)定主要是為了進一步落實商品房預售資金監(jiān)管的相關要求，確保商品住房預售資金專項用于工程建設，努力確保商品住房竣工交付使用，防止可能出現的工程爛尾，切實維護購房者的合法權益。
看點四：關于嚴格規(guī)范房地產經營行為
《通知》要求，房地產開發(fā)企業(yè)不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為；商品住房項目達到預售條件后，房地產開發(fā)企業(yè)在30日內未申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。
《通知》的這一規(guī)定旨在及時增加房地產市場有效供應，防止捂地、捂盤、惜售，避免供需失衡和市場恐慌。成都市房管局表示，對于房地產開發(fā)企業(yè)購地后未按照土地出讓合同約定的期限開工建設，形成土地閑置的，由有關部門按照相關規(guī)定收取土地閑置費、收回土地使用權等方式進行處置。對于達到預售條件不及時申請辦理預售許可的，提高其持有成本，以倒逼機制促使達到預售條件的商品住房項目盡快上市；并促使開發(fā)企業(yè)合理定價、主動控價。對于開發(fā)企業(yè)已取得預售許可證的捂盤惜售行為：已經辦理預售許可證，但未在10日內將批準預售范圍內的全部房源公開對外銷售的；或雖對外公開銷售，但故意采取畸高價格、以內部員工關聯交易等方式，使公開交易難以成交變相截留房源的，房管部門要依法予以查處。
《通知》要求，房地產開發(fā)企業(yè)不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價，目的在于有效控制住房價格非理性上漲。對于申報價格含裝修價格的，房地產開發(fā)企業(yè)須合理確定其裝修價格，按規(guī)定在銷售現場將申報的裝修水平與相應的裝修價格標準等信息予以公示，同時按規(guī)定在商品房買賣合同中進行約定；房地產開發(fā)企業(yè)必須按一房一價、明碼標價、實際成交價不高于預售申報價格的原則公開對外銷售商品住房。對于房地產企業(yè)在未取得預售許可證的情況下擅自進行銷售，捆綁高價車庫銷售，通過虛假廣告誤導購房者，不明碼標價、哄抬價格、制造恐慌，支付額外費、電商費等形式價外加價，以及中介機構違規(guī)代理未取得預售證的房屋，虛假宣傳、哄抬價格、制造恐慌，支付額外費用，偽造社保、納稅、銀行流水虛假證明等行為，有關部門將依法依規(guī)嚴肅查處，并向社會公開曝光，相關信息納入誠信平臺；對涉案從業(yè)人員記入“黑名單”；對涉嫌違法的企業(yè)和個人，依法追究法律責任。
看點五：關于規(guī)范銀行業(yè)機構與開發(fā)企業(yè)、中介機構的合作行為
《通知》規(guī)定，各銀行業(yè)機構要切實規(guī)范與房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產行業(yè)信用信息平臺公開選聘房地產價格評估、經紀、咨詢等中介機構開展合作，加強對房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。
成都市房管局解讀：該項規(guī)定主要是將房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構的部分業(yè)務開展與其信用水平掛鉤，對信用水平低下的，限制其業(yè)務開展，從而達到凈化市場的作用。具體而言，各銀行業(yè)機構選聘房地產價格評估、經紀、咨詢等中介機構開展合作前，要通過成都房地產行業(yè)信用信息平臺了解掌握其信用水平，對信用水平較低的，應不予合作或限制合作。同時，也解決銀行業(yè)機構對中介機構資信度信息不對稱問題，讓銀行業(yè)機構在行業(yè)監(jiān)管信用平臺上來公開選聘，既增加了選聘的透明度，又有助于銀行業(yè)機構能選聘委托業(yè)務所需的良好機構。
開發(fā)企業(yè)、中介機構存在《通知》中規(guī)定的違法違規(guī)行為的，對開發(fā)企業(yè)，銀行業(yè)機構在其整改前不得撥付后續(xù)信貸資金或增加新的授信，對中介機構，則終止與其業(yè)務合作。對房地產中介機構存在受到有關部門和司法機構處理的，銀行業(yè)機構、小額貸款公司在2年內不得與其合作。目的在于強化失信懲戒，凈化房地產市場環(huán)境。
（以上內容來源于成都市物業(yè)管理協(xié)會）
